Улсын дээд шүүхийн Иргэний хэргийн танхимын шүүгч Н.Баярмаа Орон сууцны тухай хуулийг боловсронгуй болгох санал боловсруулжээ.

Учир нь компаниуд барьж буй барилгаа банкны барьцаанд тавьж, зээл аваад, буцаад төлж чадахгүй нөхцөл үүсэхэд орон сууцны захилга өгсөн иргэн хохироод үлдэх тохиолдол шүүхийн практикт элбэг аж.

Хуулийн дагуу тухайн орон сууцыг банкны эзэмшилд шилжүүлэхээс өөр аргагүй нөхцөлд “Олон хүний насны хөрөнгө энэ мэт үгүй болохыг харах гашуун байдаг даа” хэмээн шүүгч бичсэн байна.

Шүүгч Н.Баярмаа энэ тухай бүрэн хэмжээний эрдэм шинжилгээний нийтлэл бичиж буй ба олон нийтэд мэдээлэл өгөх үүднээс дараах хэсгээ нийтэд ил байршуулжээ.

Цөөнгүй компани банкны зээлээ төлж чадахгүйд хүрч, хүмүүсээс мөнгөөр захиалга авсан байруудаа банкны барьцаанд алдах болдог.

Барилгын компаниуд нийтийн орон сууцны зориулалттай байшин барих төсөл эхлүүлдэг. Гэхдээ олонд танигдаагүй, мэдэхгүй компаниуд төсөл эхлүүлэхээр үнийн хямдыг нь бодоод дундаж орлоготой иргэд захиалга өгөх нь элбэг. Гэтэл тэр компани нь олон зуун хүнээс захиалга авсны дараа эхний хэдэн давхрыг баримагц дуусаагүй барилгын мкв-аар нь тооцуулан өмчлөх эрхийн нэг гэрчилгээ гаргуулж авдаг. Ингээд энэ барилгаа бүхэлд нь банкны барьцаанд тавьж хэдэн тэрбумын зээл авна. Зарим компани нь ч яахав чармайж зүтгэсээр зээлээ дуусгаж захиалагч хүмүүстээ сууцаа хэл амгүйхээ шилжүүлэх нь бий. Гэтэл цөөнгүй компаниуд банкны зээлээ төлж чадахгүйд хүрч хүмүүсээс мөнгийг нь авч захиалга авсан байруудаа банкны барьцаанд алдах болдог.

Яг энэ хэсэгт зээлээ нэхсэн банк, сууцаа нэхсэн захиалагч хоёрын хооронд зөрчил үүсэж шүүхэд ханддаг.

Орон сууц барьсан компани аль нэгэнд нь сууцаа өгөөд зайлан одохоо урьтал болгож байгаа нь олон. Сууц нэг л байгаа тул банк, захиалагч хоёрын аль нэг нь л сууцыг авах бодит боломжтой. Шүүх яаж ч хичээгээд нэг сууцыг хоёр этгээдэд зэрэг өгч чадахгүй.

Шүүх захиалгын гэрээг бүртгээгүй, харин үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцаа (ипотек)-г улсын бүртгэлд бүртгэсэн байгааг анхаарч маргааныг шийдвэрлэх практик давамгай байна. Учир нь хууль ийм юм.

Сууцыг иргэнд өгөхөөр шийдсэн ч тэр хүн бусдын зээлэнд барьцаалагдсан сууц авч байгаагаа зөвшөөрөхөөс өөр аргагүй.

Ингээд сууцаа авч чадаагүй захиалагч мөнгөн хэлбэрээр хохирлоо арилгуулах л хууль зүйн боломжтой үлддэг. Гэвч юу ч үгүй болтлоо дампуурсан орон сууцны компаниас мөнгө олж авч чадахгүй, гагц хохирол гаргуулах тухай шүүхийн шийдвэртэй л үлдэх нь олонтаа.

Иймд энэ харилцааг нарийвчлан хуульчлахаас өөрөөр захиалагчийн эрхийг хамгаалах бараг боломжгүй. Хууль тогтоох эрх хэнд байдгийг бид мэднэ.

Харин яаж вэ?

Мэдээж зохицуулалтын зорилго нь захиалга өгөгдсөн нэг сууцыг зээл олгоход барьцаалах бол шаардах эрхүүдийн дараалал тодорхой байх, сууцанд ашиг сонирхол бүхий этгээд бүр бие биенээ мэдэх боломж олгосон байх явдал.

Нэгэнт бий болчихсон, өмчлөх эрх үүсчихсэн орон сууцны хувьд энэ зорилго амархан хэрэгжинэ. Харин бий болоогүй байгаа сууцны хувьд нилээд ярвигтай хуулийн асуудлууд үүсдэг. Учир нь дарааллыг нь бүртгэх гэхээр нэг том бөөн дутуу барилга л бгаад бдаг. Энэ асуудлыг яаж шийддэг вэ?

Үүний тулд хуваалтын зохицуулалтыг хуульчлах хэрэгтэй.

Гол хэрэгсэл нь мастер дийд (Master deed), эсвэл кондоминиум диклераци (Condominium declaration) гэх баримт бичиг, энэ баримт бичигт уягдсан дэд гэрчилгээнүүд байдаг. Гол гэрчилгээнд ирээдүйн сууц буюу хуваалт бүрийн дэд гэрчилгээ уягдсан байх ёстой.

Энэ мастер гэрчилгээг барилгын дорх газар өмчлөгч, эсхүл газар эзэмшигч (ашиглагч биш) бичих ёстой. Энэ гэрчилгээг улсын мэргэжлийн байгууллага баталгаажуулж, зөв болсон гэж үзвэл улсын бүртгэлд тухайн барилгад сая хувийн хэрэг үүсгэнэ. Энэ хувийн хэрэг нь дэд гэрчилгээ бүрийн мэдээллийг агуулсан байх ёстой, энэ дэд гэрчилгээ олгох үндэслэл болсон хуваалтыг хожим өөрчилж болохгүй.

Улмаар хуваалт тус бүрт захиалга өгсөн бол урьдчилсан тэмдэглэл хийгдэх бөгөөд захиалгын урьдчилсан тэмдэглэл хийгдсэн эсэхийг анхаарч банк зээлийн барьцаанд авах эсэхээ шийдэх учиртай. Эсвэл эсрэгээрээ банкны зээлийн барьцааны тэмдэглэгээ хийгдсэн бол захиалагч захиалга өгөх эсэхээ өөрөө шийдэх юм.

Энэ асуудлыг хууль тогтоогч, холбогдох яамдууд хурдан шийдвэрлээсэй гэсэн хүслээр дутуу нийтлэлийнхээ заримаас оруулчихлаа.

Олон хүний насны хөрөнгө энэ мэт үгүй болохыг харах гашуун байдагдаа.