Жил бүрийн 8-9 дүгээр сард үл хөдлөх хөрөнгө тэр дундаа орон сууц түрээсийн эрэлт өсөж, үнэ нэмэгддэг. Энэ жил ч ялгаагүй өсөлттэй байгааг Үндэсний статистикийн хороо, “Тэнхлэг зууч” ХХК-ийн судалгааны дүн харуулж буй. 

Тухайлбал, орон сууц түрээсийн үнэ өнгөрсөн жилийнхээс 50 хувиар өссөн гэж дүгнэжээ.

Америкийн Эдийн засагч Kenneth Rogoff, Carmen M.Reinhart нар 2009 онд гаргасан “This Time is Different: Eight Centuries of Financial Folly” ном болон бусад судалгааны өгүүлэлдээ “АНУ-д 1970 оноос хойш тохиолдож байсан санхүүгийн зах зээлийн хямралууд нь бүгд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн гажуудал, үнийн хөөсрөлтөөс үүдэлтэй” гэж үзсэн байдаг. 

Тэгвэл орон сууцны үнэ болон үл хөдлөх хөрөнгө түрээсийн үнийн хөөргөдөл монголын эдийн засагт алсуураа хямрал өдөөх магадлалтай гэхэд буруутахгүй болов уу. Өөрөөр хэлбэл, түрээсийн үнийн өсөлтөөс үүдэн түрээслэгч нарт өр төлбөрийн дарамт үүсэж, банкны зээл, өрийн эрсдэл нэмэгдэж, үүн дээр бусад санхүүгийн эрсдэлүүд нэмэгдэн, хямрал руу хөтлөх боломжтой гэж ерөнхийлөн зураглая. 

Түрээслэгч нарыг хамгаалах бодлого монголд үгүйлэгдэж байна

Монголд түгээмэл гардаг нэг маргаан бол үл хөдлөх хөрөнгө түрээсийн харилцааны маргаан юм. Уг маргаанд түрээслүүлэгч гэнэт түрээсийн төлбөрөө нэмэх, түрээсийн хугацаа дуусаагүй байхад түрээслэгчийг гаргах зэрэг орно. 

Гэтэл Монгол Улсын Иргэний хуульд түрээсийн харилцаатай холбоотой зохицуулалтууд нь хэт ерөнхий байдаг. Тухайлбал, 

• 319.1.Түрээсийн төлбөрийг мөнгө, эсхүл өөр хэлбэрээр төлөхөөр тохиролцож болно.
• 319.2.Гэнэтийн буюу давагдашгүй хүчний шинжтэй онцгой нөхцөл байдлын улмаас түрээсэлсэн эд хөрөнгийн чанар байдал алдагдвал талууд харилцан тохиролцож түрээсийн төлбөрийн хэмжээг өөрчилж болно.
• 326.1.Түрээслэгч түрээсийн гэрээ дуусгавар болсны дараа ердийн буюу гэрээгээр тохиролцсон элэгдлийг тооцож түрээсэлсэн эд хөрөнгийг буцаан өгөх үүрэгтэй гэхчлэн. 

Үүн дээр нэмээд “318.3.Хуульд өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулах бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлнэ. 318.4.Энэ хуулийн 318.3-т заасан шаардлагыг хангаагүй гэрээ хүчин төгөлдөр бус байна” хэмээн тусгажээ. 

Үүнээс харахад түрээслэгч болон түрээслүүлэгч хоёрын хооронд байгуулдаг түрээсийн гэрээг зайлшгүй  үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлж байж хүчин төгөлдөр болох аж. Гэтэл бодит байдал дээр түрээсийн гэрээ байгуулдаг талууд хэр их бол, тэр гэрээгээ зохих ёсны газарт нь бүртгүүлдэг нь хэд бол?

Ийм харилцааг ном журмынх нь дагуу хийдэггүйн улмаас түрээслүүлэгч дангаараа дур мэдэн түрээсийн төлбөрөө нэмдэг, түрээсийн хугацаа дуусахаас өмнө түрээслэгчийг хөөж гаргадаг жишиг тогтчихож. 

Ер нь маш том харилцааг маш дулимаг байдлаар зохицуулж бичээд орхижээ. Гэтэл түрээсийн зах зээл томорч, олон төрлийн хэрэгцээ, түрээслэгч түрээслүүлэгчийн олон асуудлыг зохицуулах хууль эрх зүйн шинэ орчин үгүйлэгдэж байна. 

Дээрх бол бодит байдал дээр тулгарч байгаа наад захын аахар шаахар асуудлууд. Гэтэл үүний цаана бүр том далд эдийн засгийн эргэлт явагдаж буй нь хэнд ч тодорхой юм. 

Хууль журамдаа Хувь хүн үл хөдлөх хөрөнгөө түрээслүүлсэн орлогоосоо 10 хувийн ХОАТ, хуулийн этгээд бол ААНОАТ төлөх ёстой. Гэтэл бодит байдал дээр түрээслүүлэгч нарын ихэнх хувь нь түрээсийн орлогоо мэдүүлдэггүй, үүнд ч татварын байгууллагын хяналт сул байдаг. Зөвхөн томоохон оффис, үйлчилгээний зориулалттай талбай түрээслүүлдэг аж ахуйн нэгжүүд л татвар төлдөг гэхэд буруутахгүй болов уу.

Иймээс л хувь хүмүүсийн орон сууц, жижиг үйлчилгээний талбайн түрээс бараг татваргүй, бүртгэлгүй бизнес болж хувираад байгаа юм.

Түүнчлэн үл хөдлөх хөрөнгө түрээс бол зардалгүй бизнес. Түрээсийн орлогоо татварт тайлагнаагүй этгээдүүд татвар, албан хураамжид төлөх төлбөр гэж байхгүй. Түүнчлэн үл хөдлөх хөрөнгийн урсгал зардлыг ихэвчлэн түрээслэгч төлдөг учир ямар ч төлбөрийн ачаалалгүйгээр бэлэн орлого олж, зардал гаргадаггүй бизнес болоод байна. 

Тэгээд ч үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн үнийг төрөөс тогтоон хязгаарлаж, барьдаггүйн улмаас үнийн хөөсрөлтийг өдөөх, шил шилээ даган үнээ нэмэх боломжийг хангаж өгч байгаа юм.

Авдраа уудлах биш айлаас эрье

Герман

БНХГУ-ын хувьд түрээсийн төлбөрийг хянах “Mietpreisbremse” буюу түрээсийн үнийн тоормос гэх хуультай аж. Уг хуулиар шинээр түрээсийн гэрээ байгуулахад тухайн бүсийн зах зээлийн дундаж түрээснээс 10%-иас ихгүй үнээр түрээсийн төлбөрийг тогтоох эрхтэй гэнэ. Мөн түрээсийн үнийг дураараа, огцом нэмэхийг хориглодог байна. Түүнчлэн түрээсийн гэрээг хууль ёсоор бүртгүүлэх ёстой бөгөөд түрээслэгчийг түрээсийн хугацаа дуусаагүй байхад хөөн гаргахгүй байхаар тусгажээ. 

Франц

Франц Улсад, ялангуяа Парис зэрэг өндөр эрэлттэй хотуудад түрээсийн дундаж үнийг төрөөс тогтоодог байна. Өөрөөр хэлбэл, түрээсийн төлбөрийг тухайн бүсийн дундаж үнээс 20 хувиар илүү нэмэхийг хориглодог. Мөн түрээслэгчийн хийсэн хөрөнгө оруулалт, тохижилттой холбоотой зардлыг тодорхой нөхцөлд буцаан төлөх үүргийг түрээслүүлэгч хүлээдэг байна. Түүнчлэн түрээсийн гэрээг заавал бүртгүүлдэг гэнэ.

БНСУ

Солонгос Улсад “Jeonse” систем (барьцаа маягийн түрээс) үйлчилдэг бөгөөд энэ нь түрээслэгч байрны үнийн 50–80%-тай тэнцэх хэмжээний мөнгийг нэг дор төлөөд 2 жилийн хугацаанд амьдардаг аж. Гэхдээ сар бүр түрээсийн төлбөр гэж төлөхгүй бөгөөд гэрээ дуусахад мөнгөө буцааж авдаг байна. Хэрэв түрээсийн гэрээг сунгах бол түрээсийн үнийг 5 хувиас илүү нэмэхийг хориглодог гэнэ. Түрээслүүлэгчийн хувьд түрээсийн гэрээгээ бүртгүүлж, татвараа албан ёсоор төлдөг байна. 

Эдгээрээс харахад, түрээслэгчийг хамгаалсан бодлоготой, түрээсийн үнийг тодорхой хэмжээнд тогтоон барьсан, бүртгэлийн системтэй, татварын хяналттай байгаа юм. Харин манай улсад хараахан ийм систем бүрэлдэн тогтоогүйн улмаас түрээслэгч нар хохирох, түрээслүүлэгч нар татварын дарамтгүй, ямар нэгэн бүртгэлгүйгээр сул ашиг орлого олдог гэж харагдаж байна. 

Мэдээж хувь хүн өөрийн эд хөрөнгөө зарах, түрээслэх, түүнээсээ ашиг орлого олох эрх нь нээлттэй хэдий ч нөгөө талаас миний эрх бусдын эрхээр хязгаарлагдах ардчиллын алтан зарчим бий. Ямар ч хяналтгүй байдлаас үүдэн үл хөдлөх хөрөнгө түрээсэлж буй иргэд олноороо хохирч буй тохиолдол их. Ялангуяа амьдралд хөл тавихаар хот газар бараадсан оюутан залуус түрээслүүлэгчийн нүдийг хариулж, амыг дагуулсаар хэд нь залилуулж, хэд нь түрээсийн төлбөрийн нэмэгдэлд шаналан, хэд нь түрээсийн байрнаасаа хөөгдөж байгаа бол.